| جانمایی پلاک ثبتی |
ثبت ایران برگرفته از ثبت کشورهای اروپایی شروع شد و برای کد گذاری هر قطعه زمین در طرح اولیه LIS پس از بخش بندی کل پهنه تحت تصرف یک استان هر پهنه ثبتی را که با نام یکی از روستاهای مرکزی آن پهنه نام گذاری شد یک بخش ثبتی نامیدند و سپس از این بخش ثبتی منطقه بزرگی را شامل می‌شد مجددا آن بخش را به قسمت‌های ریز تری تقسیم کردند که ناحیه ثبتی می‌شد که عمدتا بصورت مزرعه و یا اراضی مختلف نامگذاری گردید برای مثال بخش ۱۱ ثبتی تهران که با نام شمیرانات و لواسانات دو ناحیه بزرگ از آن بود با مزرعه‌های مختلف و یا اراضی مختلفی مثل اراضی سنگ لشکری ، اراضی قلهک ، اراضی رستم آباد ، اراضی درکه ، اراضی کوی فراز ، اراضی حسین آباد ، اراضی پوئینک از هم جدا می‌شد ، حال این مزرعه بزرگ یا اراضی بزرگ که هر کدام یک | پلاک ثبتی اصلی | می‌باشند و تقدم و تأخر آنها بر اساس ثبت هر منطقه صورت گرفته است و ترتیبی در کنار هم قرار گرفتنشان وجود ندارد می‌بایست بر اساس مالکیت افراد به قطعات ریزتری تقسیم شود که این موضوع بر اساس محدوده مالکیت تحت عملیات تحدید حدود یا همان حد بندی با حضور مالک و مالکین ملکهای مجاور صورت می‌پذیرفت و آن قطعه زمین یک | پلاک فرعی | می‌گرفت حال این زمین که کلیه اطلاعات ش از لحاظ بخش و ناحیه و پلاک اصلی و فرعی مشخص شده بود به نام یک نفر در دفاتر املاک ثبت می‌گردید که همین نام امروزه حتی به عنوان آدرسی برای پیدا کردن قطعه زمینهای مجزا شده از آن پلاک استفاده می‌شود .
در گذر زمان همین قطعات بزرگ عمدتا زراعی و باغی تبدیل به ریز قطعات‌ی شده اند و پلاک فرعی جدیدی گرفته اند و پلاک فرعی قبلی تبدیل به پلاک مادری شده است که در اسناد ثبتی به عنوان مفروز و مجزی شده آورده می‌شود ، گاهی ممکن است این عملیات چندین بار روی یک زمین انجام شود و در عملیات‌های تفکیک مختلف مفروز و مجزی‌های مختلفی بوجود بیاد که همه این‌ها علی رغم اینکه در سند دفترچه‌‌‌ای با بنچاق‌ی که است مالک است وجود ندارد در دفاتر املاک ثبت می‌گردد و در عملیات جانمایی پلاک ثبتی با استفاده از همین ابزار و اطلاعات عملیات جستجو پیگیری می‌گردد .
به دلیل متنی بودن عمده این اطلاعات و وجود آنها در دفاتر قدیمی‌و با دست خط‌های بعضاً ناخوانا عملیات جانمایی پلاک ثبتی عملیاتی سخت و پیچیده است و می‌بایست برای بر قطعه زمین بصورت مجزا صورت پذیرد و نمی‌توان نسخه واحدی برای تمام پلاکهای ثبتی در نظر گرفت .
در گذر از ثبت قدیمی‌به ثبت مدرن دیجیتال یا همان طرح کاداستر ملی بحث سندهای تک برگ و نقشه‌های یو تی ام پیش آمد تا تمامی‌زمین‌ها به کمک همکاری مالکین به مرور زمان به این کاداستر اضافه گردد که در آینده از تعارضات ملکی کاسته شود و قبل از صدور هر سند اطلاعات موقعیت و نقشه‌‌‌ای آن مقدم شوند .
| جانمایی پلاک ثبتی چیست؟ |
برای اخذ سند تک برگی علاوه بر | نقشه یو تی ام | UTM ، نقشه جانمایی پلاک ثبتی نیز از جمله مدارک الزامی‌است که باید به اداره ثبت مربوطه ارائه گردد.
نقشه | جانمایی پلاک ثبتی | تنها مدرکی است که مشخص می‌کند پلاک ثبتی درج شده در سند متعلق به همان قطعه زمینی است که اکنون قصد اخذ سند تک برگی آن را دارید و به نوعی قصد دارید سند به روز به آدرس فعلی بگیرید.
بر اساس ماده ۹ قانون آغاز عملیات ثبت عمومی‌مصوب سال ۱۳۱۰ ، در نقاطی که ادارات ثبت موجود بود، از تاریخ اجرای آن و در سایر نقاط پس از تشکیل ادارات ثبت با توجه به وضعیت و تناسب محل آن به چند قطعه یا ناحیه یا بخش تقسیم می‌شد و برای هر بخش یا ناحیه حدودی تعیین می‌شد که از هر جهت مشخص و قابل تفکیک از بخش یا ناحیه و حوزه ثبتی ادارات هم جوار دیگر باشد و به ثبت کلیه اموال غیر منقول واقع در ناحیه یا بخش اقدام و پلاک دهی می‌کردند که در اصطلاح ثبت، شماره تعیین شده برای هر ملک را پلاک گویند.
اما از آنجایی که پلاک دهی به قطعات و ثبت در دفتر اسناد و املاک بر اساس مراجعه مالک به اداره ثبت بوده است، الزاماً قطعات مجاور دارای پلاک ثبتی پشت سر هم نیستند و می‌توان گفت در واقع هیچ گونه نظم و ترتیبی بر‌‌ان‌حاکم نیست. ممکن است مالکی پلاکی را در این خیابان به ثبت برسد ولی پلاک پشت سر آن متعلق به ملکی در چند خیابان آنطرف تر باشد. و به همین دلیل گاهاً احتمال اشتباه و جا به جایی پلاکهای ثبتی وجود دارد. به همین دلیل اخیراً اداره ثبت نقشه جانمایی پلاک ثبتی ممهور شده به مهر کارشناس رسمی‌را برای اخذ سند تک برگی در مورد اراضی فاقد سند (قولنامه ای) و اراضی با اسناد قدیمی‌اجباری کرده است. به این ترتیب از صحت تعلق سند به قطعه با | مختصات یو تی ام UTM | فعلی قبل از صدور سند قطعی اطمینان حاصل می‌شود.
با توجه به توضیحات داده شده، اکیداً توصیه می‌گردد که قبل از معامله اراضی و املاک قولنامه‌‌‌ای و یا با سند قدیمی، از مالک | استعلام پلاک ثبتی | را درخواست کرده و ضمیمه معامله نمایید. وگرنه احتمال دارد که سند مورد معامله متعلق به ملکی دیگر باشد که حتی ممکن است خود مالک از این موضوع بی اطلاع باشد. وگرنه در آینده برای گرفتن سند تک برگی مطمئناً دچار مشکل خواهید شد.
توضیح بیشتر اینکه | نقشه پلاک ثبتی | نقشه‌هایی قدیمی‌است که در آن نحوه تفکیک قطعه مادر به زیرقطعه‌ها و ترتیب ثبت آنها در دفتر ثبت مشخص شده است.
| جانمایی ملک روی نقشه یک ۲۰۰۰ |
| جانمایی ملک بر بروی نقشه یک دوهزارم (۲۰۰۰/۱) تهران | از جمله مدارکی است که شهرداری از مالک/سازنده ملک می‌خواهد.
این نقشه عنوانهای مختلف دارد:
| نقشه یو تی ام UTM دوهزارم | , | نقشه یو تی ام | UTM2000 , | نقشه یک دوهزارم | و غیره
اما منظور شهرداری از تمام آنها نقشه‌‌‌ای است که موقعیت ملک در سیستم مختصات یو تی ام UTM بر روی نقشه با مقیاس یک دوهزارم تهران جانمایی شود به طوری که محدوده ملک قابل دیدن باشد. ملکهای مجاور و گذرهای اطراف ملک در نقشه دیده شود و همچنین طول و عرض و مساحت دقیق ملک در نقشه درج شود.
در زیر یک نمونه استاندارد از | نقشه یو تی ام UTM | وضع موجود ملک روی نقشه یک دوهزارم تهران جهت ارائه به شهرداری تهیه شده توسط کارشناسان گروه ما را مشاهده می‌فرمایید.
| انواع جانمایی پلاک ثبتی سند |
| جانمایی ملک طبق سند (نقشه جانمایی پلاک ثبتی) |
همانطور که در پست‌های قبلی به طور مفصل توضیح داده شده است، این پروسه | جانمایی پلاک ثبتی | نام دارد و عبارت است از تعیین چهارگوشه ملک بر روی زمین طبق شماره ملک، درج شده در سمت راست بالای صفحه اول سند، به طوری که ابعاد و مساحت ملک با سند کاملاً منطبق باشد.
این عملیات به دلیل دارا بودن بار حقوقی توسط کارشناسان رسمی‌دادگستری و قوه قضاییه امور ثبتی، و کاملاً مستقل انجام می‌شود. به این معنی که کارشناس رسمی‌مربوطه بدون توجه به محلی که مالک به عنوان ملک خود می‌شناسد کار جانمایی را انجام می‌دهد. اگر موقعیت ملک روی محلی که مالک از ملکش می‌داند افتاد که فبها و اگر نه، نظر مالک تاثیری در تغییر نظر کارشناس ندارد. در واقع کارشناس رسمی‌نقشه‌های موقعیت ملک را بر اساس عملیات کارشناسانه خود تایید و مهر می‌کند نه بر اساس اظهارات مالک.
موارد رجوع در این نوع پروژه‌ها عبارتند از:
مالک سندی دارد که نمی‌داند موقعیت دقیق آن کجاست.
سند قدیمی‌است و در ابعاد، مساحت و مرزهای ملک با ملکهای مجاور ابهام وجود دارد.
این عملیات یک عملیات دفتری است و تقریباً یک هفته تا ده روز کاری زمان می‌برد.
| جانمایی ملک طبق معرفی مالک (نقشه یو تی ام UTM ) |
این عملیات یک عملیات فنی همراه با برداشت میدانی با تجهیزات مخصوص نقشه برداری است که به همین دلیل توسط | کارشناس رسمی‌دادگستری رشته امور ثبتی | انجام می‌شود. به این ترتیب که مالک از موقعیت ملک خود اطمینان دارد و این مالک است که چهارگوشه ملک و مرزهای آن با ملکهای مجاور را به نقشه بردار معرفی می‌کند. نقشه بردار طبق اظهار مالک عملیات برداشت زمینی را انجام می‌دهد و نقشه موقعیت ملک در سیستم مختصات یو تی ام UTM تهیه و ممهور به مهر کارشناس رسمی‌نظام مهندسی مربوطه می‌شود.
این عملیات یک عملیات توام برداشت زمینی و کار دفتری است که معمولاً کمتر از یک هفته زمان می‌برد.
موارد رجوع در این نوع پروژه‌ها عبارتند از:
تعیین مساحت و ابعاد دقیق ملک جهت ثبت و صدور سند تک برگی
تعیین مختصات یو تی ام دقیق ملک جهت ثبت در سیستم کاداستری اداره ثبت مربوطه
تغییر وضعیت محدوده ملک مانند تعریض کوچه، تعریض خیابان، عقب نشینی و غیره
| نقشه ثبتی و نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی |
در مورد اسناد قدیمی‌شاهنشاهی که مالک زمان طولانی ملک را رها کرده است و الان نمی‌داند جای دقیق ملک کجاست و یا ملک به ارث رسیده است و وراث اصل سند را داند اما نمی‌دانند جای ملک کجاست، تنها راه حل مشکل انجام عملیات | جانمایی پلاک ثبتی | است که | نقشه بردار کارشناس رسمی‌دادگستری – امور ثبتی | بر اساس شماره پلاک اصلی و فرعی ملک و با دسترسی به اطلاعات و نقشه‌های ثبتی محدوده ملک می‌تواند موقعیت دقیق ملک را بر روی نقشه کنونی تهران جانمایی کند. تعیین موقعیت ملک بر اساس شماره پلاک ثبتی و با استناد به اطلاعات ثبتی موثق مانند نقشه ثبتی منطقه مورد نظر، بر روی نقشه فعلی تهران در سیستم مختصات جهانی یو تی ام UTM را عملیات جانمایی پلاک ثبتی می‌نامند.
نقشه حاصل از انجام عملیات | جانمایی پلاک ثبتی | در سیستم مختصات یو تی ام UTM اعتباری برابر با اعتبار سند شما دارد. این نقشه که نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ممهور به مهر نقشه بردار کارشناس رسمی‌دادگستری – امور ثبتی است، تنها نقشه‌‌‌ای است که مورد تایید اداره ثبت است. دقت بفرمایید که کارشناسان دادگستری رشته‌های دیگر مانند راه و ساختمان، سازه، عمران و غیره به هیچ عنوان صلاحیت انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی را ندارند (حتی اگر این کار را بلد باشند و حتی اگر اطلاعات پلاکهای ثبتی را داشته باشند) و مهر آنها بر روی نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی فاقد اعتبار ست حتی اگر نقشه درست باشد.
| گواهی تایید موقعیت پلاک ثبتی سند |
هر ملکی به دو مجموعه اطلاعات جهت احراز هویت نیاز دارد:
اطلاعات حقوقی
اطلاعات فنی
اطلاعات حقوقی ملک مندرج در سند منگوله دار، بنچاق، مبایعه نامه و یا هر نوع سندی که مشخص کننده شماره ملک، سال صدور سند و آخرین وضعیت مالکیت ملک می‌باشد.
اطلاعات فنی | نقشه یو تی ام UTM | ملک شامل موقعیت دقیق ملک، ابعاد و مساحت دقیق ملک، سابقه ثبتی ملک از نظر جانمایی در زمانی که قطعه مادر (اصلی) به قطعات فرعی تفکیک شده اند، وضع موجود ملک از نظر ابعاد ، مساحت و عوارض اطراف مانند مجاورین، گذرها، تیر برق‌ها، تک درخت‌ها و غیره می‌باشد.
در حال حاضر موثق ترین نوع سند، سند کاداستری یا تک برگی می‌باشد. چرا که در پروسه تک برگی کردن، اولا عقبه مالکیت ملک شفاف سازی می‌شود و ثانیا نقشه کاداستر ملک ( نقشه قطعه تفکیکی “حاوی طول اضلاع، مساحت و وضعیت مجاورین” بانضمام نقشه موقعیت کلی ملک، و نحوه استقرار قطعه تفکیکی در کل پلاک) در سیستم کاداستر ثبت می‌گردد.
صدور این سند، ماحصل اطلاعات دو بانک جامع املاک و کاداستر است که اطلاعات توصیفی حقوقی مالکانه افراد در بانک جامع املاک و | نقشه یو تی ام UTM | آن در بانک جامع کاداستر وجود دارد.
به دلیل حجم بالای اطلاعات ثبتی و زمانبر بودن استخراج این اطلاعات، هر مالک موظف است برای ملک خود تمام اطلاعات مالکیتی و فنی مورد نیاز برای تولید سند تک برگی را در اختیار اداره ثبت مربوطه قرار دهد.
به این دلیل در علاوه بر سند مالکیت، تهیه و ارائه نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک به اداره ثبت مربوطه الزامی‌است. همچنین در مورد برخی از ملکها که ابهام در پلاک ثبتی و یا ابعاد و مساحت آنها وجود دارد نقشه سابقه ثبتی ملک (نقشه جانمایی پلاک ثبتی در سیستم یو تی ام UTM ) ممهور به مهر کارشناس رسمی‌دادگستری – امو ثبتی نیز الزامی‌می‌باشد.
به این ترتیب اعلام می‌گردد که تهیه کل پکیج اطلاعات فنی ملک با هر شرایطی توسط گروه کارشناسی نقشه برداری ما قابل انجام است. ضمن اینکه جهت انتخاب بهترین و با صرفه ترین نوع نقشه متناسب با شرایط ملک مشاوره تخصصی دریافت خواهید کرد.
| تعیین موقعیت دقیق املاک گمشده |
در مورد | جانمایی پلاکهای ثبتی | سندهای قدیمی‌منگوله دار، یک نکته‌ی قابل توجه حدود اربعه‌ی ذکر شده در سند می‌باشد. ملک‌هایی که در سند انها به عنوان مثال ذکر شده است : شمالا به خیابان ۱۲ متری، احتمال اینکه ملک در محدوده مسکونی شهری واقع شده است بسیار بالاست نسبت به ملکی که در سند آن حدود اربعه به یک عارضه طبیعی باشد مانند کوه، تپه، نهر و .. به عنوان مثال: شمالا به کوه، شرقا به تپه.
اما لازم به ذکراست که با توجه به گسترش منطقه شهری و تحت ساخت و ساز قرار گرفتن بسیاری از زمینهایی که قبلا شهری نبوده اند، احتمال این وجود دارد که سندی که حدود اربعه در‌‌ان‌به عوارض طبیعی بوده است در حال حاضر وسط یک منطقه‌ی مسکونی گران قیمت افتاده باشد.
لذا با وجود اینکه در بررسی اولیه‌ی سندهای دفترچه‌‌‌ای قدیمی‌منگوله دار، کارشناس تصور اولیه‌‌‌ای از وضعیت ملک بر اساس تجربه خود پیدا می‌کند اما تا به اتمام نرسیدن عملیات جانمایی پلاک ثبتی تا مرحله‌ی آخر، امکان هیچ اظهار نظر قطعی ایی وجود ندارد.
بسیاری از متقاضیان درخواست دارند که یک اظهارنظر اولیه درباره موقعیت و وضعیت احتمالی ملک از کارشناس بگیرند تا اطمینان پیدا کنند سند ارزش پیگیری دارد یا خیر. باید به اطلاع برسانیم هرگونه اظهارنظر تا قبل از نهایی شدن عملیات جانمایی پلاک ثبتی کاملا غیر کارشناسانه می‌باشد و اصرار شما متقاضی محترم بر آن موجب تصمیم گیری غیرمنطقی خواهد شد. اکثر سندهای دفترچه‌‌‌ای قدیمی‌که برای تعیین تکلیف و جانمایی پلاک ثبتی به ما مراجعه می‌کنند بالای سی چهل سال است که ملک را رها کرده اند. لذا خواهشمندیم دو هفته‌ی دیگر هم صبوری بفرمایید تا نظریه قطعی کارشناسان صادر شود.
| عملیات معکوس جانمایی پلاک ثبتی |
عملیات | جانمایی پلاک ثبتی | به پروسه‌‌‌ای گفته می‌شود که موقعیت ملک بر اساس شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی مندرج در سند و توضیحات تکمیلی شامل حدود اربعه، شماره پلاک ثبتی ملکهای مجاور ، عرض معبرهای مجاور و غیره، استخراج شده و به صورت | نقشه یو تی ام UTM | ممهور به مهر کارشناس رسمی‌امور ثبتی آماده تحویل به اداره ثبت مربوطه می‌شود. در مرحله‌ی بعدی مختصات ملک بر روی زمین پیاده می‌شود تا حدود ملک برای میخ کوبی و دیوار کشی تعیین گردد.
عملیات معکوس جانمایی پلاک ثبتی نیز مورد تقاضای بسیاری از مالکین است (البته کمتر از عملیان مستقیم جانمایی). به این ترتیب که جای دقیق ملک مشخص و ملک تحت تصرف مالک است اما اسناد آن به دلایلی مفقود شده است. بنابراین مالک پلاک ثبتی ملک را نمی‌داند. این در حالی است که ملک قبلا سند داشته است و شماره پلاک اصلی و فرعی گرفته است و از نظر مالکیتی ملک به نام مالک است اما سند مفقود شده است.
بنابراین برای درخواست صدور سند المثنی مالک ملزم به تهیه | نقشه یو تی ام UTM | موقعیت دقیق ملک به اضافه‌ی درج شدن اطلاعات مربوط به شماره پلاک ثبتی ملک و حدود اربعه آن بر روی نقشه است.
در این روش ابتدا کارشناس در محل ملک با دستگاههای دقیق نقشه برداری، از ملک نقشه برداری می‌کند تا موقعیت و ابعاد و مساحت دقیق ملک به دست آید و سپس از بانک اطلاعات ثبتی حاوی نقشه‌های ثبتی، پلاک ثبتی متعلق به آن ملک استخراج می‌گردد.
جهت استفاده از خدمات نقشه برداری تهیه | نقشه یو تی ام UTM | پلاک ثبتی | و حدود اربعه‌ی ملک جهت تحویل به اداره ثبت و درخواست سند تک برگی می‌توانید همه روزه در ساعت اداری تماس بگیرید.
| جانمایی پلاک ثبتی سندهای مشاعی |
وقتی دستور تهیه | نقشه یو تی ام UTM | به مالک ابلاغ می‌شود، توسط ادارات ثبت، شهرداری‌ها و یا سازمانهای دیگر مرتبط با امور اراضی مانند سازمان منابع طبیعی، جهاد کشاورزی، بنیاد مسکن و غیره،
مالک موظف است به صورت مستقل با هزینه شخصی، نقشه یو تی ام UTM دقیق ملک را توسط یکی از کارشناسان رسمی‌نقشه برداری تهیه و نقشه مهرشده را به ارگان مربوطه در مدت زمان تعیین شده تحویل دهد.
در مواردی که مساحت زمین کم است و مالک اشراف کامل به حد و مرز اربعه (شمالا، شرقا، جنوبا، غربا) ملک دارد :
ملک دیوارکش و حصارکشی شده است
ملک محدود به ملکهای مجاور شده به طوری چهارطرف ملک بسته شده است
ملک با مرزهای طبیعی مانند نهر، سنگ چین و غیره قابل رویت است
نقشه بردار کارشناس رسمی‌طبق آنچه مالک به عنوان حدود ملک خود در محل ملک به نقشه بردار نشان می‌دهد (طبق معرفی مالک) نقشه برداری را انجام و حدود و مساحت را تایید می‌کند.
اما در مواردی که مساحت زمین چندین هزار مترمربع است، مالک به حد و مرز دقیق ملک (با دقتی که مد نظر ادارت و سازمانهای مربوطه است) نمی‌تواند واقف باشد چرا که امکان پذیر نیست.
در این مواقع تنها گزینه برای تثبیت و تایید حدود و مساحت ملک، جانمایی پلاک ثبتی است. در عملیات جانمایی پلاک ثبتی حدود اربعه‌ی ملک و مساحت آن طبق آنچه که قطعه مادر در زمان سند به قطعات فرعی تفکیک شده بود استخراج و جانمایی می‌شود.
یکی از موارد پر کاربرد این عملیات در مورد زمینهای مشاعی است. در زمینهای مشاعی لازم است در نقشه علاوه بر خود قطعه، قطعه مادر نیز آورده شود که عموما قطعه مادر چندین هزارمتری است و راهی جز جانمایی پلاک ثبتی برای آوردن آن در نقشه وجود ندارد.
| جانمایی قطعه‌های بزرگ کشاورزی بر روی زمین |
برعکس زمینهای مسکونی که بر اساس شبکه خیابانها به صورت منظم جانمایی و سپس با دیوارکشی تثبیت می‌شوند ٬ در مورد زمینهای کشاورزی به عدم وجود شبکه خیابان منظم شهری ٬ راهها و گذرها ٬ که عمدتا به صورت خاکی و نامنظم هستند ٬ نمی‌توانند ملاک مناسبی برای جانمایی دقیق ملک باشند. به علاوه اینکه خود این گذرها در معرض تغییرات آتی و تعریض طبق طرح‌های تفصیلی هستند. در بسیاری موارد در مورد زمینهای کشاورزی شاهد این تناقض هستیم که در سند منگوله دار حدود اربعه ملک به گذرهایی با عرض مشخص درج شده است اما در واقعیت نه تنها گذری در محدوده ملک وجود ندارد بلکه گذر فرضی در سند با کشت پوشانده شده است که این مسئله جانمایی دقیق ملک را بسیار دشوار می‌کند. به طوری که گاهی اوقات یک دیوار در محدوده می‌شود ملاک عمل جانمایی برای بقیه‌ی مالکین. در صورتی که در دقت و صحت خود آن دیوار شبهه وجود دارد.
البته تا زمانی که قرار است این قطعات زمین تنها جهت کشت و با کاربری کشاورزی مورد استفاده قرار بگیرند ٬ خطاهای چند متری در تعیین مرزها چندان مهم نیست. اما همانطور که میدانید بسیاری از محدوده‌های کشاورزی با گسترش شهرها (احداث خیابانها و خطوط مترو و غیره) ٬ تغییر کابری به بافت شهری می‌دهند. اینجاست که تثبیت موقعیت هر ملک با دقت بالا برای اخذ سند تک برگی و تغییر کاربری الزامی‌است. و اینجاست که خطا در دیوارکشی ممکن است منجر به تجاوز به ملکهای مجاور و بروز اختلافات ملکی شود.
در اینجا به عنوان رسمی‌امور ثبتی توصیه می‌کنیم اگر قصد هزینه کردن برای دیوارکشی و اخذ سند تک برگی برای ملک دارید ٬ تنها روش تعیین و پیاده سازی حدود اربعه‌ی ملک بر روی زمین، جانمایی پلاک ثبتی بر اساس اطلاعات مندرج در سند و سپس پیاده کردن مختصات دقیق چهارگوشه‌ی ملک بر روی زمین با دستگاههای دقیق نقشه برداری زمینی است.
| ملک تصرف شده توسط شهرداری |
جانمایی پلاک ثبتی تنها راه تعیین وضعیت اسنادی (شامل قولنامه، بنچاق، سند منگوله دار و … ) است که موقعیت دقیق ملک نامعلوم است.
اگر پس از جانمایی پلاک ثبتی، کل یا قسمتی از ملک در خیابان افتاد به این معنی است که طرف حساب طرح دعوی شما شهرداری است و اگر کل یا قسمتی از ملک جهت احداث جاده‌های بین شهری (اتوبان/ بزرگراه) مورد تصرف قرار گرفته بود، وزرات راه و شهرسازی متصرف می‌باشد که پس از تهیه نقشه وضع موجود و تعیین میزان مساحت اشغال شده جهت احداث کوچه/خیابان/اتوبان/بزرگراه، شهرداری و یا وزارت راه موظف است از مالک جلب رضایت نماید.
در هر صورت جهت طرح دعوی مالک باید
| نقشه جانمایی پلاک ثبتی |
| نقشه یو تی ام UTM |
نقشه وضع موجود
سی دی حاوی فایل کامپیوتری نقشه‌ها
را توسط | کارشناس رسمی‌نقشه برداری | استان مربوطه تهیه و به اضافه اسناد و مدارک اثبات مالکیت خود به شورای حل اختلاف بخش دعاوی ملکی مراجعه نماید.
| جانمایی مختصات یو تی ام UTM ملک روی عکس هوایی |
اداره کل کاداستر، استانداردهای مورد نظر جهت | جانمایی تصاویر ماهواره‌‌‌ای | و نقشه‌های رقومی‌را به شرح زیر ابلاغ کرده است:
“لازم است نقشه‌های تهیه شده جهت ارائه به ادارات ثبت به منظور کاداستری نمودن آنها و ورود در بانک جامع اطلاعات املاک و کاداستر بر اساس دستور العمل ذیل تهیه گردند :
۱- کلیه نقشه‌های املاک اعم از اینکه دارای سند مالکیت بوده و یا جهت صدور سند مالکیت ارائه می‌گردد لازم است در سیستم تصویر UTM بر روی بیضوی WGS84 تهیه و بطریق رقومی‌ترسیم گردد.
۲- دقت نقشه‌های تهیه شده در مرز محدوده پلاکها (اصلی یا فرعی) برای مناطق شهری بر اساس دقت ۱:۵۰۰ و برای مناطق بافت مسکونی روستائی بر اساس دقت نقشه‌های ۱:۲۰۰۰ ، برای مناطق زراعی بر اساس دقت نقشه‌های ۱:۲۰۰۰ تا ۱:۵۰۰۰ و برای مناطق منابع طبیعی بر اساس دقت نقشه‌های ۱:۵۰۰۰ تا ۱:۲۵۰۰۰ و در مرز مستثنیات مناطق منابع طبیعی بر اساس دقت نقشه‌های ۱:۲۰۰۰الی ۱:۵۰۰۰ می‌باشد. ضمن آنکه طول ابعاد اضلاع ومساحت محدوده‌ها با اتکاء به مختصات یو تی ام UTM گوشه‌ها تعیین و روی نقشه‌ها منعکس شده باشد.
۳- برای املاک دارای سند مالکیت شماره پلاک اصلی و فرعی و مفروزی و بخش و ناحیه ثبتی در مرکز هر پلاک قید گردد.
در صورتی که نقشه‌های تهیه شده در محدوده مرز پلاک با طبیعت مطابقت داشته ولی با مرز پلاکهای همجوار ویا با نقشه ثبتی موجود تطبیق نداشته باشد (عدم تطبیق پلاکهای همجوار و یا نقشه‌های ثبتی مربوط با طبیعت)،نماینده ونقشه بردار سازمان مربوطه ونماینده ونقشه بردار از واحد ثبتی باتفاق به محل عزیمت ومرزهای مورد نظر را نهائی نموده و پس از تهیه گزارش لازم و برابر مقررات نسبت به صدور سند مالکیت پلاک جدید و اصلاح محدوده پلاکهای مجاور قدیم اقدام لازم صورت پذیرد.”
همانطور که مشاهده می‌کنید در مورد مناطق شهری بالاترین دقت مد نظر است و در مورد زمینهای کشاورزی دقت متوسط و در مورد زمینهای بزرگ منابع طبیعی مانند مرتع و دامنه‌های کوه، با توجه به عدم وجود نقشه‌های دقیق از منطقه، از عکس‌های هوایی جهت جانمایی ملک و نشان دادن عوارض موجود در محدوده ملک استفاده می‌شود به طوری که مرز پلاکهای ثبتی قابل تشخیص و منطبق با مرزهای طبیعی موجود باشد.
| مفهوم پلاک ثبتی اصلی و فرعی – شماره قطعه تفکیکی |
اگر در کار ساخت و ساز وارد شده یا به نوعی با خرید و فروش ملک و آپارتمان سروکار داشته باشید، حتما با مفهوم پلاک ثبتی و پلاک تفکیکی آشنا شده اید. پلاکها بخشی از شناسنامۀ ملک یا آپارتمان هستند که توسط ادارۀ ثبت اسناد و املاک مشخص می‌شوند.
در امور مربوط به ساخت و ساز ملک و یا خرید و فروش ملک و آپارتمان ، مفهوم پلاک ثبتی و پلاک تفکیکی اطلاعات اصلی و مهم ملک هستند. پلاکها بخشی از شناسنامۀ ملک یا آپارتمان هستند که توسط ادارۀ ثبت اسناد و املاک مشخص می‌شوند.
شمارۀ پلاک ساختمان مانند کدملی برای شهروندان است. از طریق شمارۀ پلاک می‌توانید به بسیاری از مشخصات ملک که در سازمان ثبت اسناد و املاک ثبت شده‌اند، دسترسی پیدا کنید. در صورت عدم اطلاع از شماره پلاک اصلی و فرعی ملک به هیچ اطلاعاتی از ملک نمی‌توانید دسترسی پیدا کنید.
تعیین شماره پلاک اصلی ملک کار سختی نیست چون پلاک اصلی محدوده بزرگی را شامل می‌شود که تمام ملکها در آن محدوده یک پلاک اصلی واحد دارند. یعنی اگر شما شماره پلاک اصلی همسایه خود را بدانید، پلاک اصلی ملک شما نیز همان شماره است. اما برای شماره پلاک فرعی ملک هیچ قاعده خاصی وجود ندارد و نمی‌توان به راحتی شماره پلاک فرعی را تعیین کرد.
بین مفهوم پلاک ثبتی و پلاک تفکیکی تفاوتهایی وجود دارد. پلاک ثبتی، در محدوده قوانین ثبتی آپارتمان و در کل ملک قرار می‌گیرد. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای آنکه بتواند املاک و اراضی را شناسایی کند، ابتدا محل وقوع موقعیت ملک را ارزیابی می‌کند. به همین دلیل اراضی را تقسیم و طبقه‌بندی می‌کند. این تقسیم‌بندی از استان‌ها شروع می‌شود و طبق آن اراضی به واحد‌های کوچکتر و قابل شناسایی تفکیک و تقسیم می‌شوند. هر کدام از این واحد‌ها یک بخش نامیده می‌شود. بخش ثبتی هر ملک در سند ملک ذکر می‌شود و از جمله اطلاعات مهم جهت دستیابی به حدود موقعیت ملک است.
هر بخش ثبتی نیز به قطعات کوچکتری تحت عنوان قطعه اصلی تقسیم می‌شود. یک شماره یا کد شناسایی برای هر کدام از این قطعات اصلی در نظر گرفته می‌شود که به آن شمارۀ پلاک اصلی گفته می‌شود.
قطعه‌های اصلی به قطعات کوچک تر تحت عنوان قطعه فرعی تقسیم می‌شوند. قطعه اصلی را به اصطلاح قطعه مادر هم می‌نامند. چونکه قطعه‌های فرعی مانند فرزندی در دل قطعۀ اصلی ایجاد می‌شوند.
اگر در سال‌های بعد طی عملیات شهرسازی و ساختمان‌سازی هر کدام از قطعات فرعی دوباره به قطعات کوچکتر تقسیم شوند. حال برای شناسایی قطعات فرعی و کوچکتر از یکدیگر و همچنین تقسیمات بیشتری که در قطعۀ مادر ایجاد می‌شود، برای هر قطعه‌ای که درون قطعات اصلی و یا همان مادر متولد می‌شوند، یک شمارۀ فرعی جدید در نظر گرفته می‌شود. به طوری که وقتی قطعات فرعی به قطعات فرعی کوچکتر از خود تفکیک و تقسیم می‌شوند، به آن قطعات فرعی و کوچکتر به اصطلاح «مفروز و مجزی شده از قطعه فرعی اولیه از اصلی مذکور» گفته می‌شود.
| انواع شماره پلاک ثبتی در سند مالکیت |
شماره‌های پلاک ثبتی املاک عموماً به چهار صورت در اسناد مالکیت درج می شود:
یک شمارۀ اصلی و یک شمارۀ فرعی: مانند ۱۸۴/۶۹
یک شمارۀ اصلی و چند شمارۀ فرعی: مانند ۳۷-۳۶-۳۵/۲۲
یک شمارۀ اصلی، بدون شمارۀ فرعی (زیرا قطعۀ مادر تفکیک نشده است): مانند ۱ یک اصلی
چند شمارۀ اصلی و چند شمارۀ فرعی: مانند 511-618/3303-3302-3301
در صفحۀ سوم اسناد مالکیت، پلاک های فرعی و اصلی و حدود اربعه ملک ـ که همان چهار جهت جغرافیایی اصلی است ـ و مساحت کل عرصه (زمین) با حروف درج می‌شود.